假赠与将留真隐患

  小蔡最近打算买一套房子,与房主基本谈妥了相关事项,房价30万元。但房主说该房购进不到5年,转让后需缴营业税、城建税、教育费附加、个人所得税,合计约2万元,实际收入只有28万元左右,而如果把真买卖变成假赠与,就能帮他节省税款。房主同时许诺,事成之后给小蔡3000元表示感谢。小蔡想,不管买房还是赠与,只要房产过户到自己名下就行,何况事后还能得到3000元,等于打了9.9折,何乐而不为?小蔡又一想,其中会不会存在税收风险呢?为了稳妥起见,小蔡拨通了江西省上饶市12366纳税服务热线进行咨询,坐席员小江为他作了详细的分析。

  从目前考虑,小蔡没占便宜。如果是买房,根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)规定,个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税,依当地适用的契税税率4%,小蔡应缴契税=300000×4%×50%=6000(元),如果是赠与,则应缴契税=300000×4%=12000(元),多缴契税6000元。即使事后房主兑现诺言,给小蔡3000元,还亏3000元。此外,不管买房还是赠与,印花税率都是万分之五,小蔡都应缴印花税=300000×5/10000=150(元)。

  从长远考虑,假赠与给小蔡带来了隐患。国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)规定,无偿赠与不动产,要向税务机关提交赠与合同公证书、个人无偿赠与不动产登记表,税务机关将留存有关复印件,进行分户归档管理。一句话,盯上这房子了。一旦小蔡再出售此房,税收负担将大为增加。即使以原价卖出,小蔡须缴纳营业税=300000×5%=15000(元),城建税及教育费附加1500元,印花税150元。国税发[2006]144号文件同时规定,受赠不动产再次转让的,个人所得税不得核定征收,必须据实征收,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的税率计算缴纳个人所得税。那么,小蔡将缴纳个人所得税=(300000-6000-150-15000-1500-150)×20%=55440(元)。而如果按真实的购买合同办理过户手续,小蔡再售出时,不存在个税所得额,不需缴纳个人所得税。