房产税和城镇土地使用税纳税义务发生时间的判定

      在实际工作中,无论是纳税人还是税务机关,在判定房产税和城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间时,经常会出现观点不一致的情况,下面结合相关文件进行解析。

  房产税纳税义务发生时间判定常见问题
  根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第8号)的相关规定,对相关问题进行说明。
  1.自建的房屋,自建成之次月起缴纳房产税。这里“建成”的概念应理解为通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目,或者实际投入使用。

  2.委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起缴纳房产税;在办理验收手续前已使用的,自使用次月起缴纳房产税。所谓“验收手续”,应当是房屋质量监督部门出具的手续,也就是常说的“质检站”。

  3.凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。

  4.企业停产后对原有的房产闲置不用的,由各省、自治区、直辖市税务局确定征免。企业撤销后,对原有的房产闲置不用的,可暂不征收房产税。对撤销后,如果这些房产转给其他征税单位使用的,应从使用次月起征收房产税。

  5.委托施工企业建设的房屋或者房地产开发企业自建的房屋,在办理验收手续前或未出售前出租的,自签订出租合同支付租金时间或实际取得租金之日起发生房产税纳税义务;出借的,自出借之次月起由使用人代缴纳房产税。房地产开发企业自用的商品房,自房屋使用之次月起缴纳房产税。对此,国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号),财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)均有相关规定。

  6.根据国税发[2003]89号文件规定,纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。在实际工作中,如何判定“交付使用”或者“权属转移”或者取得“权属证书”,成为纳税义务发生时间的焦点。如果在没取得“权属证书”前进行装修的,或者房地产开发企业(以下简称“开发商”)已将房屋(钥匙)交给购买人,购买人并未使用的,是否属于“交付使用”呢?对此,应该从以下三个方面加以分析。
  A.从开发商的角度而言,签订了购买合同,将房屋的使用权(钥匙)交给购买者时即为交付使用。无论购买人是否使用、是否装修、是否办理“权属证书”,都应从开发商交付使用之次月起纳税。
  B.如果购买人与开发商签订合同中约定了交付使用时间,应以合同约定时间为准。但由于开发商原因未能如期履行的,应以实际交付使用权(钥匙)的时间为准。
  C.如果购买人在确定购买房屋时委托开发商进行装修,并统一结算价款,这时对购置人未发生纳税义务,待装修完成交付使用时确定纳税义务发生。

  城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定
  根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定,对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间,由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

  财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。该规定从某种意义上讲,一方终止,则另一方开始缴纳。具体判定依据为:A.如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业,房屋被拆除了,土地撂荒了即为实物发生变化。B.权利发生变化,应该主要从合同签订判断,财税[2006]186号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据,相反,对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化,主要是办理相关手续,即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了,就是权利发生变化了。C.状态发生变化,应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼,现在变成商场或经营场所了,原来的土地是耕地,现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变,就应当判定,一方终止,另一方开始缴纳。

  对于纳税人取得政府划拨土地后,在没到土地管理部门办理手续前,如果实物状态未发生变化,原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变,则没有发生纳税义务。如果房屋实施动迁,或耕地撂荒,或该土地的实际经营管理权属于被划拨者所有,尽管没到土地部门办理手续,也应判定发生纳税义务。

  房地产开发企业销售商品房,从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关判定的焦点。如果从合同约定的交房时间判定,当开发商未能履约时,则应从实际交付时判定终止缴纳。如果合同没有约定交房时间,就不能以签订商品房销售合同的签订时间判定终止纳税了,而要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定,则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。