该销售不动产应如何征税?

    某县一个体房地产开发商与某公司合作建房,由公司出让地皮,开发商出资金,建商品房一栋。一楼均为大小相同的经营铺面,一共12间,二楼以上为商品住房。合作双方合同约定房屋分配方案为:出让土地使用权的一方即公司拥有一楼门面8间,其他所有房产归该房产开发商所有。房屋竣工后,开发商将其所拥有的铺面全部销售出去,通过调查平均每间铺面销售价格为7万元(实际每间门面的建筑投资成本为1.6万元)。在合作建房过程中,房产开发商是为了换取土地使用权,而以转让门面为代价,发生了“销售不动产”行为,虽然其未取得货币或货物,但获得有其他经济利益,即土地使用权,所以仍属有偿销售不动产行为,应依法缴纳销售不动产营业税。但门面应当以什么价格作为计税依据?

    检查人员认为:应当以房产开发商销售同类门面作为计税依据。其理由是:根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及有关规定,对纳税人以物易物方式销售以及销售价格明显偏低而无正当理由的,税务机关有权按以下顺序核定其营业额:

    一是按纳税人当月提供同类应税劳务或销售不动产的价格核定;

    二是依据纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售同类不动产价格进行核定;

    三是采用成本倒算。在本例中,房地产开发商有最近时期销售同类铺面的价格,由于纳税人未建帐,所以应当以销售同类门面的平均价格计算8间门面的应税收入为:8间×7万元/间=56万元;应纳税销售不动产营业税为:56万元×5%=2.8万元。

    分析:本例中,房地产开发商与公司合作建房,开发商以房子换取土地使用权,但换取的并非整栋房屋的土地使用权,购买的仅是除8间门面以外的所有土地使用权,8间门面的土地使用权仍归公司所有,房产开发商销售给公司的不动产仅为地面上的建筑物,开发商当月或最近时间销售同类不动产的价格中包括有土地使用权的价值,所以不具有可比性,而应当采取成本倒算法。其组成计税价格为:工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税率),成本利润率我省确定为10%,所以8间铺面应当核定的计税价格为1.6万元/间×8间×(1+10%)÷(1-5%)=14.82万元;应当缴纳销售不动产营业税为14.82万元×5%=0.74万元。