房地产开发企业存在的税收征管问题

  (1)售房收入不及时记账、纳税申报不真实、形成偷税

       一些房地产开发企业采用向税务机关提供修改过的购房合同、故意降低售房单价和开据自制收据收取房款等手段,将收入存放在不同的银行账户中,大量收入不及时记账,不就其真实收入进行纳税申报,形成偷税。如某房地产公司账簿上记载收入为2400万元,通过稽查人员按所售商品房面积、单价逐一调查核实,实际售房收入应为5100万元,造成少缴税款160万元。

      (2)以商品房抵顶借(贷)款、工程款和土地转让款,不申报纳税

多数房地产企业都是借(贷)款进行房地产开发,有些房地产商因贷款到期后不能偿还或者无钱支付建安公司工程款及土地拥有者的土地转让价款,便以部分商品房抵顶这些款项,而对这部分商品房,企业采取不记或少记收入的手段,造成少缴税款。如在对某房地产公司检查时,发现其用商品房抵顶土地转让款720万元,造成少缴税款40万元。

     (3)房地产企业“提前返租”“有奖销售”等行为,不计收入

个别房地产企业为了尽快销售房屋,推出了一系列优惠方案,主要有“提前返还租金”,即客户在购买门市时,销售方承诺在三年内负责对外出租,并在客户付款时按照一定比例提前支付三年租金,这三年租金在购房款中抵扣,客户只须交齐剩余房款,就可视同全额购房;“有奖销售”,即对购买商铺者进行抽奖活动,中奖者返还一定金额的购房款或者赠送部分商铺面积,而销售方未将返还的租金收入、购房金额或赠送面积作价计入销售收入,造成少缴税金。

    (4)不按规定清算土地增值税

按照《土地增值税暂行条例》规定,一个开发项目应在全部竣工决算销售后,应清算应缴纳的土地增值税。而多数房地产开发企业利用种种手段钻这一政策“空子”,迟迟不进行决算,或留下几套“尾房”,不进行销售,逃避土地增值税的清算,影响了土地增值税税款的及时足额入库。这种情况在开发企业中是普遍存在的。

    (5)建筑安装企业不按工程形象进度计算收入,少缴税款

大多数建筑安装企业不按工程形象进度计算收入,而是按实际收到工程款作为工程收入的实现;个别建安企业既是收到工程款,也不及时申报纳税。如有一外地进市建筑企业2005年工程已完工,但至到2006年10月仍未申报缴纳税款,造成少缴税款18万元。

    (6)建筑安装企业成本结转比较混乱,影响企业所得税

由于建筑安装企业的工程项目多、工期长、成本不固定,许多企业不按单个工程项目核算成本,造成收入与成本配比困难,而大多数建筑安装企业在核算时以实际收到工程款作为收入的实现,而发生的成本、费用椐实列支,从而造成成本费用和收入不配比的现象比较严重,影响了利润,造成少缴企业所得税。通过检查,发现大多数建安企业账面处于亏损状态,缴纳企业所得税的企业很少。