预售房款如何计算企业所得税?

一般计税情况下,收到预售房款1000万元,如何处理?

 

会计需要考量四个方面:

1、 如何预缴增值税?

2、 会计如何处理?

3、 如何预缴土地增值税?

4、 如何缴纳企业所得税?

一般来说,应该是先考虑如何进行会计处理,再考虑如何纳税。为什么此时要先考虑增值税呢?因为如果不知道怎么缴纳增值税,则无法进行会计处理。

 

基本情况是:预售时,商品尚未完工,无法确认收入,同时也未达增值税纳税义务发生时间。

那么,问题来了,这1000万元房款的构成如何?即:里面有多少是企业收取的预收款,有多少是替政府收的增值税?

注意:由于并没有到达增值税纳税义务时间,所以,不能确认增值税销项税金。

但是,增值税是要预缴的,这个预缴的增值税,却是实实在在的替税务局收的,不能算作企业自己的预收款。

 

首先确认预缴增值税金额。

按试点政策的相关规定,预缴增值税按以下公式计算:

预缴增值税金=1000万÷(1+11%)×3%=27万元。

所以,预收款的构成就是:预收款973万元,增值税27万元。

 

会计处理自然就出来了。

由于并没有确认收入、没有增值税纳税义务产生,所以,不能预提增值税销项。最简单的会计处理是:

借 银行存款  1000万

  贷 预收账款  973万元

  贷 应交税费-预交增值税  27万元

可见,在会计处理上,1000万房款中,有973万预收款。

 

然后是土地增值税

当明白了以上处理及预收款构成后,土地增值税的计算就非常简单了。

因为,土地增值税预缴的收入是“预收款”。

所以,土地增值税收入=预收账款=973万元。

土地增值税收入=预收款-预收款÷(1+11)×3%

不仅从道理上应该这样计税,如果部分企业开始还心存侥幸的话,国家税务总局2016年70号公告,则将这个公式铁板钉钉了。

 

接下来,就是企业所得税了。

企业所得税按预计利润计算,预计利润=预收款×预计利润率

按以上的分析,预收款=973万元,并且,找不到税会对此的差异。

所以,所得税预收款=预收款-预收款÷(1+11)×3%

有些会计会问,为什么不是1000万÷(1+11%)=900.9万元?

从规则角度理解的话,原因有两点:

1、 此时没有增值税纳税义务,按“÷(1+11%)”进行还原没有依据

2、 所得税也应按会计的预收款来,因为在预收款问题上,税会没有差异。
税屋提示——预收款按全部预收房款还是扣除预缴的增值税后的余额计算,目前实务中尚存争议。部分地区仍坚持按预收款全额计算毛利,从17版所得税年度纳税申报表填报说明看,总局对此部分的口径似乎也没有变动。

A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表(2017版)及填报说明 23.第23行“1.销售未完工产品的收入”:第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品,会计核算未进行收入确认的销售收入金额。 27.第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”:第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品,此前年度已按预计毛利额征收所得税,本年度结转为完工产品,会计上符合收入确认条件,当年会计核算确认的销售收入金额。
地方口径中,安徽省地方税务局2017-03-21对此有个回复: 营改增后房地产所得税计算论依据:以不含增值税收入为计税依据预征企业所得税

 

未来如果税务总局下文,例外规定按900.9万计算,当然是有可能的。这属于房地产行业的特殊涉税方式,是税务总局自己搞出来的,它自有权力作任何修改。

但目前,税务总局并没有象土地增值税一样,专门下文讲解预售房款如何计算企业所得税。正因为没有文件,所以973万元,即与土地增值税预征收入一致,才是符合政策的理解。

 

以上是一般计税情况下的问题。简易计税,道理上与之一致。