商业地产租金收入的房产税和所得税筹划

  某中外合资的房地产企业将投资8亿元开发的大型商业物业(20万平方米)进行出租,在招商前对租金收取进行了筹划,主要解决房产税过高以及所得税问题。该企业预计将取得年租金收入5000万元,仅房产税就要缴纳600万元。筹划人员认真分析了该公司的情况,提出了以下筹划方案:

  1.专门成立一个市场管理公司来管理该大型物业。经营范围包括:市场管理、物业管理、咨询服务等。该公司应具有物业管理资质,尽可能录用军队转业干部(占总人数的60%以上)。

  2.在市场管理公司要行使部分政府管理职能(政府招商,税务、工商、计划生育等一站式服务)。

  3.对市场内商家实行“会员制”管理,为会员提供各项优惠服务(诸如:租金优惠、法律会计等中介服务优惠、免费进行工商登记、免费进行消防培训等等)。

  这样,对所有进入该市场的商家实行会员制后,收取约为租金25%左右的会员费(物价局批文)、10%左右的物业管理费(房管局、物价局备案);在租金收取上,对会员一律实行6.5折优惠。

  经过上述筹划后,年度营业总收入基本不变约为5000万元,其构成为租金3250万元、物管费500万元、会员费1250万元。可以节约房产税:1750万元×12%=210万元

  据测算,通过出租物业该公司每年将赚取税前利润500万元,由于使用了职工总人数60%的军队转业干部,公司将少交三年的企业所得税近500万元、少交三年的营业税750万元。

  根据财税[2003]26号文件精神,为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业,凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60 %(含60 %)以上的,经主管税务机关批准,自领取税务登记证之日起,3年内免征营业税和企业所得税。