房地产企业土地增值税的会计核算

  土地增值税是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人根据土地增值额及超额累进税率计算交纳的税种,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。

  一些房地产企业在实际核算时,简单套用财政部发布的《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》,在销售一个项目的部分房地产时,根据一定的会计资料估计应交纳的土地增值税,并在“应交税金”帐做出记录。在项目全部销售完成时或原来基于估计的情况发生变化时,可能需要对先前记录的“应交税金”账户进行调整,如需要冲回原有账面记录的应交土地增值税。这种做法,一方面企业在没有相关外部法律文件的许可下自行调整应交税金账户不符合一般通行的做法,另一方面不利于税务机关的税收征管工作。由于土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。所以如果在房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象没有完成销售以前,为正确核算各期经营成果而计提相关土地增值税时应先记入预提费用账户,待最基本的核算项目或核算对象销售完成,满足土地增值税的计缴条件时,清理预提费用账户的相关明细科目,并将原计提的预提费用转入应交税金科目,并以应交税金科目有关明细账户核算的金额申报、计缴土地增值税。