云中飞纵论《土地增值税》

前段时间,央视《每周质量报告》报道,珠海市有一家房地产企业通过股权转让归避1个多亿的土地增值税;另外,央视《每周质量报告》报道,自2005年1月1日至2012年12月31日,这8年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元;“2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%;而房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。”照此测算,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元”,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上,这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

一、云中飞论土地增值税之一:对央视《每周质量报告》的几个观点的看法。
为了方便大家阅读,云中飞先把央视《每周质量报告》的几个观点列出来:
观点1、股权转让归要交土地增值税。
观点2、房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。
观点3、全国房地产开发企业欠缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

1、关于观点1:股权转让归要交土地增值税。
央视引用的文件是福建地税对国税函[2000]687号 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
广西壮族自治区地方税务局:
你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32 号)收悉。

鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

云中飞需要提醒你注意的是,国税函[2000]687号是以个非常有争议的文件,很多地方都没有转发这个文件的。我们先来看一下福建地税对国税函[2000]687号的回复:
福建纳税人小陈询问,国税函[2000]687号有效否(咨询时间2011年12月18日)。咨询内容为:在《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》(总局公告2011年第2号)以及《国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》(总局公告2010年第26号)两文件中都未提及《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号),请问国税函[2000]687号在我们福建省如何把握?

福建省地方税务局在2012年1月11日回复,您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:国税函[2000]687号文件属个案批复,未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。上述回复仅供参考。有关具体事宜请直接向主管地税机关咨询。
一共有三句话:
第一句:国税函[2000]687号文件属个案批复,未抄送我省。请注意“未抄送我省”这句话,云中飞提醒你,这句话的意思是:我省不执行这个文件。云中飞还要提醒你的是,国税函[2000]687号既然总局未抄送福建省,那么,总局也应该没有抄送其他省,总局以前的行文习惯要么全部抄送,要么都不抄送,不可能出现其他省都抄送,唯独不抄送福建省的情况。因此,云中飞在这里大胆推测一下,可能有很多省都没有收到国税函[2000]687号,可能有很多省都不执行国税函[2000]687号文。云中飞非常确定的是青岛市是不执行的:青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知
文号:青地税函[2009]47号 十八:股东将持有的企业股权转让,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收土地增值税。

第二句:按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。
我们先来看看土地增值税暂行条例》及其实施细则是怎么规定的:
中华人民共和国土地增值税暂行条例 国务院令[1993]第138号
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。
云中飞提醒你,这里面并没有讲到股权转让要征土地增值税。
为什么有些领导觉得股权转让要征土地增值税呢?云中飞认为,这些领导混淆了税收流失与税负转移的概念。如果股权转让造成土地增值税税收流失,那肯定要征土地增值税的;但是,股权转让实质是一个税负转移的过程,即转让方股东只交所得税,把应该交的土地增值税和营业税转移给受让方股东,并没有造成税收流失。
例如,甲公司注册资金1亿,2009年花了1亿卖来一块土地,2013年,这块土地已经涨到3亿,如果甲公司以3亿的价格卖这块地给乙公司,甲公司将会交高额的企业所得税、营业税、土地增值税。这时候,甲公司的股东就会进行筹划,选择将甲公司100%的股权以3亿的价格卖给乙公司,这样,甲公司的股东只交所得税,把营业税、土地增值税转移给乙公司。
云中飞提醒你,乙公司虽然以3个亿价格买来甲公司100%的股权,但是,甲公司土地的成本仍然是1个亿,乙公司股权溢价收购的2个亿是没有办法进入甲公司的土地的成本的,就是说,甲公司除了股东变了,其他的都没有变,甲公司土地成本还是1个亿,甲公司的土地增值税还在,国家的税收并没有流失。
另外,如果要征税,那纳税主体是谁啊?如果是甲公司的股东,但是,土地是登在甲公司名下的啊,甲公司的股东名下并没有土地啊?你怎么能对一个名下没有土地的股东征收土地增值税呢?如果对甲公司征税,但是,甲公司的土地根本没有动啊?你能征吗?所以,云中飞认为,股权转让没有必要征土地增值税,也征不了土地增值税。这么浅显的道理,云中飞希望有关领导不要再去弄牛角尖了,早点转过弯来。

第三句:具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。
啊啊,这一句没有说死,最后还是给当地主管地税机关判定权。